[摘要] 2013年已近尾声，火热了一年的厦门地产热度近来又呈持续看涨态势，地拍连刷住宅地价新高标准和强硬的购房入户新政策的接连出台，以及外界对未来厦门楼市的超高预期让开发商不得不沉下心来，精心研究一系列新情况下的房地产对策。
2013年已近尾声，火热了一年的厦门地产热度近来又呈持续看涨态势，地拍连刷住宅地价新高标准和强硬的购房入户新政策的接连出台，以及外界对未来厦门楼市的超高预期让开发商不得不沉下心来，精心研究一系列新情况下的房地产对策。
按近三年厦门房地产市场年均360万平方米左右的销量来看，目前的存量房住宅部分只需要消化两年，而两年后随即面临入户政策调整的大限，2014、2015年显然是投资厦门潜力客最后的机会。
从近期寥寥无几的开盘量看，已经有迹象显示，捂盘、惜售继续抬头，明年的厦门地产已初步显现涨价冲动。从中指研究院发布的房地产市场11月“百城价格指数”环比连续18个月上涨的态势看，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，包括厦门在内的十大城市涨幅明显高于百城平均水平，由此看，明年厦门楼市强势地位仍将持续。
地价高企政策频出年末收官楼市热流涌动
翔安或许是明年厦门楼市的关注焦点，在刚刚结束的新一次土拍中，翔安8幅商业地块出让，总建筑面积58.11万平方米，总成交价为19.08亿元，平均楼面价3293元/㎡，溢价率高达225%。而在12月5日的土拍中，翔安创造出超过12000元/㎡的楼面价，海沧则再次打破楼面价14000元/㎡的纪录，达14310/平方米。
一方面是楼面价频频创造新高，一方面是新的楼市政策接踵推出。12月9日，厦门市正式推出公告确认，自2013年12月10日起，在厦门出让成交取得土地的商品住房项目不再享有“购房入户”政策；在2015年12月31日之前，购买2013年12月10日前出让成交取得土地的商品住房，仍按原“购房入户”政策执行；自2016年1月1日（含当日）起，购买厦门市商品住房，不再享有“购房入户”政策。
12月19日，厦门土地资源与管理局、厦门市财政局、地税局等部门再次联合发文，重新调整厦门市享受优惠政策普通住房界定标准。厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；岛内（思明区、湖里区）住房单套总价在300万元（含）以下，岛外（海沧区、集美区、同安区、翔安区）住房单套总价在220万元（含）以下。新规将于2014年1月1日起正式施行。
业内分析人士指出，这传达出三大信号：一是随着岛内后埔和钟宅地块在两年岛内零供应后推出，按照这样的节奏，明后两年岛内几乎不会再有商住地块供应，开发商仍将重点转战岛外；其二，本就对厦门楼市高预期的外地买房人，或将强化明后两年投资厦门的信心；第三，保护刚需免受误伤，调整税费。
资深地产评论人士程凌虚就表示，长期来看，新的楼市政策有助于稳定调控房价，购房落户是吸引外地人在厦购房的主要因素，如果不能落户，买房的人自然就少了。但同时，短期内厦门的土地以及资源稀缺的海景、湾景及地铁房可能会更受追捧。
存量房仅够消化两年 多个楼盘传出调价信息
根据厦门中原地产的实时调查结果，厦门目前带户口住宅土地开发存量约1070万㎡，约10万套，按照目前厦门年均消化350万平方米左右的住宅销量计算，扣除商业地产、写字楼等部分，厦门楼市的存量房大概仅够消化2年，未来带户口房源逐步稀缺化，到2015年底可望消化完毕。
中原地产分析认为，取消购房落户的政策推出将加快外地购房入市举动，需求进一步释放，同时由于取预售证条件从严影响，供应大幅延后，开发商虽也会加快开发速度，但短期内供需矛盾极大，加上楼面价频频刷新，价格上涨动力十足，而成交量也将保持较高水平。此外，由于后期出让地块不带户口，相对前期地块吸引力降低，有效抑制了土地进一步升温。2016年新入户政策全面实施后，一手房带户口优势顿失，届时，配套较为成熟的二手房或迎来新契机。
按照厦门房地产联合网实时的调查，12月到目前只有恒亿尚品湾、海翼0592、招商海德公园开盘，数量乏善可陈，开发节奏似已明显放缓。
但实际上，在众多利好消息的接连出台下，根据记者调查，对楼市继续向好的高预期让不少开发商正酝酿调价。位于北站片区的一央企新盘的营销人员告诉记者，其项目3期开盘将定价在均价19000元以上，远高于前两期产品，而其复式产品将具有很大市场号召力。
在岛内，记者从湖里区金色阳光项目了解到，其于上月开盘的多栋楼盘目前去化九成左右，现场营销经理表示，由于所剩房源不多，加上接连开拍的地价迭创新高，剩余房源不排除调价可能。
SOHO热流持续受捧明年房企转战商办市场
本报此前曾报道，由于厦门房地产的限贷限购政策影响，加上刚刚出台的“厦六条”规定提高二套房比例到七成，客观上助推了SOHOYOHO产品的集中入市，从近期的房地产市场看，这仍然是今后的一大主力板块。
从目前岛内主要的SOHO产品分析，华永天地挑高5米的SOHO产品由于价格较高，仍有少量存量房在售；世茂湖滨首府目前新推的SOHO产品，每平方米定价在2万多元，价格方面有些优势，很受购房人青睐。选择了世茂湖滨首府产品的张小姐挑了一套56平方米的SOHO，她告诉记者，打完折后单价还不到两万，小户型，而且不限贷限购，由于在海沧已经有了一套房子，不限购恰好可以让她在岛内再拥有一套小户型，挺满意的。
目前岛内在售的同类型楼盘还包括大唐五缘SOHO、信诚VBO、兆翔海天韵等等，很多投资客目前都在细心挑选合适的SOHO产品入市。
在刚刚结束的土拍中，8宗商住地块集中于翔安南部新城CBD，其中就包括SOHO产品。中原地产对此的研判是，未来翔安具有优良的商务氛围和市政配套优势，地块空间较大；商住用地的竞争激烈，使得一些房企转战商业/办公SOHO，带动商业/办公市场的活跃。目前，厦门SOHO市场正处于崛起期，开发商对SOHO市场的前景较为乐观，新景地此次大幅夺地，预计未来将集中开发，建成商业综合体。同时，多宗地块的推出，翔安南部片区的发展加快，或将引发一波置业潮；目前翔安南部新城内商业/办公总建达140万㎡，商业/办公体量较大，集中于2014年中或下半年供应，存在同质化竞争。
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