2014年莆田市房地产运行情况分析

莆田市统计局  2015-03-01 09:43

[摘要] 2014年，由于利率市场化、银行收缩了房地产贷款规模，正在试点中的不动产统一登记、房产税等对市场起到一定的震慑作用，加上“限购”、“限价”等政策继续实行，各种因素叠加作用造成房地产波动较大，跌宕起伏。

2014年，由于利率市场化、银行收缩了房地产贷款规模，正在试点中的不动产统一登记、房产税等对市场起到一定的震慑作用，加上“限购”、“限价”等政策继续实行，各种因素叠加作用造成房地产波动较大，跌宕起伏。莆田市房地产市场出现了销售放缓、新开工面积下滑、资金面紧，供大于求等现象。随着房地产宏观调控政策出现松绑迹象，以及福建省《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(简称“闽八条”政策)的出台，多项指标出现了回升现象。具体如下：

一、莆田市房地产市场基本情况

（一）房地产开发投资持续增长

2014年，莆田市房地产开发投资完成额突破300亿大关，达346.87亿元，同比增长22.4%，在全省排名第六。增幅虽比上年回落20.3个百分点，但比全省平均水平高3.3个百分点。占全市固定资产投资的比重为24.4%，房地产对固定资产投资增长的贡献率为24.5%，拉动全市固定资产投资增长5.4个百分点。

图1：2014莆田市房地产开发投资完成情况及增速

单位：亿元、%

2014年，莆田市房地产开发企业住宅投资完成200.62亿元，同比增长20.5%，增幅比上年回落28.7个百分点，占全市房地产开发投资的比重由上年的58.7%下降到57.8%；办公楼投资完成34.81亿元，同比增长130.0%，增幅比上年提高70.1个百分点，占全市房地产开发投资的比重由上年的5.3%提高到10.0%；商业营业用房投资完成60.20亿元，同比增长1.4%，增幅比上年回落21.7个百分点，占全市房地产开发投资的比重由上年的21.0%下降到17.4%；其他房屋投资完成51.22亿元，同比增长21.0%，增幅比上年回落23.7个百分点，占全市房地产开发投资的比重由上年的14.9%回落到14.8%。

图2：2014年莆田市不同用途房地产开发投资完成情况

单位：亿元、%

2014年，全市房地产开发项目房屋施工面积2248.9万平方米，同比增长18.7%，增幅比上年回落13.9个百分点，其中住宅施工面积1389.47万平方米，同比增长12.6%，增幅比上年回落18.7个百分点；房屋新开工面积548.79万平方米，同比下降18.4%，比上年回落59.3个百分点，其中住宅新开工面积330.70万平方米，同比下降24.6%，比上年回落89.8个百分点。

二、房地产市场销售情况

（一）商品房销售量持续下降

房地产宏观调控政策的持续影响惯性存在，而利好政策效应尚未显现，购房者持币观望气氛浓厚。2014年，从第二季度起，全市商品房销售面积和销售额持续下降。全年全市商品房销售面积258.70万平方米，同比下降10.3%，增幅比上年回落50.7个百分点，其中住宅销售面积216.50万平方米，同比下降8.3%，增幅比上年回落45.5个百分点；商品房销售额197.12亿元，同比下降12.3%，增幅比上年回落73.4个百分点，其中住宅销售额153.47亿元，同比下降12.9%，增幅比上年回落69.5个百分点。

图3：2014年莆田市商品房销售情况

单位：%

2014年，城厢区商品房销售面积55.45万平方米，同比下降29.4%；涵江区商品房销售面积34.66万平方米，同比下降20.0%；荔城区商品房销售面积81.03万平方米，同比增长4.8%；秀屿区商品房销售面积10.13万平方米，同比下降49.7%；仙游县商品房销售面积56.67万平方米，同比下降18.0%。

表1：2014年6-12月莆田市分县区商品房累计销售面积增速情况

单位：%

（一）开发企业资金来源趋紧，国内贷款进一步缩小

2014年，全市房地产开发企业本年资金合计437.17亿元，同比增长17.0%。其中，上年末结余资金79.78亿元，同比增长66.9%；本年实际到位资金357.39亿元，同比增长9.7%，低于完成投资增速12.7个百分点。

本年实际到位资金中，国内贷款35.33亿元，同比增长0.5%，占本年到位资金的比重为9.9%；自筹资金184.76亿元，同比增长27.0%，占本年到位资金的比重为51.7%；其他资金来源137.29亿元，同比下降4.0%。自筹资金成为房地产企业资金来源的主渠道，且国内贷款占比由去年10.8%下降为9.9%，说明房地产开发企业资金保障形势较为严峻，亟需进一步加强金融市场对房地产开发投资增长的支撑。

（二）商品房待售面积增多，且以中大户型房屋为主

2014年，全市商品房待售面积175.57万平方米，同比增长9.9%。商品住宅待售面积82.78万平方米，同比增长10.1%。其中90平方米以下待售面积5.3万平方米，同比下降45.9%；90-144平方米待售面积57.17万平方米，同比增长12.4%；144平方米以上待售面积20.31万平方米，同比增长39.5%。

从商品房待售期限看，待售1-3年面积98.77万平方米，同比下降6.3%；待售3年以上面积10.54万平方米，同比增长72.7%。

说明目前全市待售商品住宅主要集中于大户型，且以完工3年以上的大户型房屋居多。

（三）房屋新开工面积持续减少，土地交易市场低迷

2014年，莆田市商品房新开工面积548.79万平方米，同比下降18.4%，其中住宅新开工面积330.70万平方米，同比下降24.6%；房地产企业土地购置面积100.47万平方米，同比增长0.2%。

新开工面积和土地购置面积是房地产市场的“晴雨表”，这两项指标一项下降，一项小幅增长，表明房地产开发商对未来房地产的投资预期持谨慎态度。

四、促进莆田市房地产开发业健康快速发展的几点建议

（一）调整商品房供应结构，激活房地产开发市场

住房需求的总量决定住房供应总量，因此无论是房地产开发商还是政府职能部门都要根据市场需求来调整供给。一是合理规划，统筹考虑，努力实现房地产市场总量平衡，结构合理，价格稳定；二是从需求出发，坚持“抓两头、促中间”，既要成规模、高品位地开发建设精品工程，创造优质人居环境，引导和满足市场需求，又要充分考虑能更利于人口集聚的小户型商住房的开发建设；三是坚持房地产宏观调控政策不动摇，加大保障性安居工程建设力度，增加公共租赁住房的供应比例，切实解决低收入家庭、新进入城市群体和外来务工人员等住房难问题。

（二）加强房地产市场监管

一是要加强商品房预售管理。严格执行商品房预售管理制度，切实强化预售资金管理，制订和完善监管制度；二是要健全房地产企业信用体系。建立房地产企业信用档案和管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为，信用档案要作为考核企业资质的依据；三是完善房地产信息披露制度。逐步健全房地产市场信息系统和信息发布制度，完善市场监测分析工作机制，全面、及时、准确地发布市场供求信息。正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清，减少市场误判及其不良影响。

（三）努力破解房地产开发企业“融资难、融资贵”的瓶颈

资金是开发企业赖以生存的命脉，而“融资难、融资贵”的问题,一直是困扰房地产开发业发展和壮大的瓶颈。一是开发企业要切实提高自身融资能力，按照现代企业制度要求，树立现代企业的经营管理理念，重视自身的资本积累，增强内源融资能力，减少对商业银行的依赖性。二是鼓励、引导、规范民间资本进入正规的金融机构，把民间资金整合成为可被金融机构利用的金融资源；积极探索民间资金的创业投资和股权投资方式，把民间资金与房地产开发企业的对接由借贷关系转化为股权投资。三是各级管理部门要积极引导房地产开发企业通过兼并重组或借鉴省外先进管理经验，走集团化道路，做大做强企业规模，提高企业抗风险能力。

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