3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增细则正式出台，并将于5月1日起施行。对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。我们试就营改增后税负变化做测算，看看5月1日起房地产企业、其他购置不动产企业、二手房市场将发生哪些变化。
表：房地产营改增部分细则
利好高地价项目，一二线城市机会更大
高价拿地企业税负压力减轻。对房地产企业而言营改增后税率和计税方式受关注，房地产企业也极盼减税，从此次营改增细则来看对房地产企业的确是利好。房地产业营改增税率与此次预期一致为11%，但计税方式较市场预期给予更多的让利。房地产开发企业项目营业额中，土地成本及相关费用占房地产企业成本的比例较高，此前的专题中我们就指出，若出让土地能够抵扣或部分抵扣，将使得开发企业税负明显减少。目前土地成本占营业额比重多在30%以上，一线城市部分甚至能达到40-50%，随着未来土地价格的增长，其占比或将进一步扩大。此次细则表示在一般计税方式下，房地产开发企业的税基已扣除了购置出让土地的费用，使得销售额要小于当期营业额，根据这一销售额计算出的应纳税额也远小于此前市场预期。由于一二线城市土地价格相对较高，营改增将土地成本扣除，将大大减少企业税负。
而企业的老项目（施工许可证在4月30日之前）若选择简易纳税方式，其征收率为5%，计税方式与营业税类似，但由于销售额需要作不含税计算，因而税负也有所下降。
表：房地产营改增后税率影响
数据来源：中指研究院综合整理
房地产企业对产品品质和成本管控水平将逐步加强。对于房地产企业而言，5月1日营改增后，计税方式和税率的变化带来的影响除了减税以外，还将对企业产品线选择产生影响。根据我们之前专题的计算，占成本比重较大的建安成本进项税抵扣，将促使企业产品线升级多业态并行，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重，深耕商业地产领域、建安成本占比相对较大的运营企业带来更多机会。同时对于企业的管控也是一种考验。一方面，要加强与上下游的谈判和议价能力，特别是采购环节精选供应商，以取得足额可抵扣的增值税发票；另一方面，增值税计税方式中“视同销售”类目也将使部分企业行为产生增值税，预收款预征项，过渡期内老项目和新项目不同计税方式并存等，也对企业内控水平和财务管理提出更高的要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势。
购置不动产可抵扣，一二线重点城市商办地产将再受追捧
企业购置不动产更具动力。新增不动产增值税纳入抵扣将成为企业一大利好。根据营改增细则，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，可以分2年抵扣从销项税中抵扣相关进项税。以企业购置100万房产为例，其进项税总额＝100÷（1+11%）×11%=9.91万元，其中年可以在销项税中抵扣5.95万元，第二年可以抵扣3.96万元。
包括企业租来的房产、投资形成的不动产、道路、道路两边的交通工程、厂房等不动产都可以纳入抵扣范围，税基的缩小将带来的减税效果将非常明显，在降低房企税收负担同时也将缓解融资成本和资金压力。特别是对于营改增后增值税率较低的企业而言，购置不动产的进项税额税率为11%，抵扣力度更大，营改增将进一步鼓励其购置不动产，产业地产、商办地产需求迎来释放。
一二线重点城市商业办公地产热度更盛。在现金流允许的情况下，购置不动产价值越高抵扣的进项税越多，因而对于意愿购置办公商业用房的企业而言，城市及区位的选择将更受关注。对一线城市优质商办地产的追逐将更加剧烈，对于南京、沈阳等商办地产库存量较大的热点二线城市也是利好。
二手房税负略有下降，一线城市仍然差异化
营业税优惠政策“平移”，税负较此前变化不大，总体利好二手房交易市场。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，个人销售购买所得住房，不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，而2年以上（含2年）的，北上广深之外地区免征增值税，而北上广深针对普通住房免征，非普通住房按销售收入减去购买住房价款后的差额的5%计征。由于增值税的计算需要剔除含税部分，根据简易计税方法，应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率，税负4.76%，较此前下降0.24%，降幅不大。此外，从征收年限以及征收范围来看，延续了原营业税优惠政策，因此对于二手房市场影响不大，有利于稳定过渡期市场预期。举例来看，以交易价格为200万房屋为例（假设2年以内住房），此前需缴纳营业税额为200万×5%=10万，改征增值税后，增值税额为200万÷（1+5%）×5%=9.52万，少缴纳4762元。从税负变化来看，略有下降，整体将利好二手房市场。
表：营改增后二手房交易征收情况
数据来源：中指研究院综合整理
一线城市仍将差异化，继续严控楼市。此次针对二手房营改增仍对一线城市实施差异化政策，根据年初财政部调整营业税优惠政策将一线城市排除在外，且从当前市场情况来看，一线城市市场火爆，供应偏紧，部分区域房价出现快速上涨。今年中央定调因城施策，住建部表示稳定一线城市房价，目前上海、深圳已出台调控收紧措施，未来一线城市政策仍将与整体局面形成差异化，更注重分类指导，多重手段抑制不合理的投机需求。
自中央下达5月1日全面营改增军令状后，相关部委加快落实，此次细则及相关配套政策的出台也将确保其如期落地。对房地产企业而言营改增后税率和计税方式受关注，加之当前房地产企业相关税负较高，极盼减税。李克强总理在两会政府工作报告上提出要确保所有行业税负只减不增，从此次营改增细则来看对房地产企业的确是一大利好。尤其是新增不动产纳入抵扣，为细则大亮点，土地成本、新购买的不动产等将成为减税力度大部分，有利于促进企业固定资产投资增长。针对二手房交易，税收优惠政策的“平移”，在保证税制转换的平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。对未来房地产行业而言，在总体差异化格局下，企业或将加大一二线城市的布局，对产品品质和企业成本管控的考验也将更为严格，行业集中度将进一步提升。
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