[摘要] [提要] 上海此次出台的调控新政涉及面广，且力度大，严格程度已超过北京，堪称为 严调控新政。限购年限上调旨在进一步抑制 、投机需求，但难免会误伤刚需；而信贷政策调整也会在很大程度上增加购房者置业成本，影响改善需求有力释放。在此条件下，市场上涨预期难免会降温，楼市调整期或会提前来临。
3月25日，上海 新闻办举行新闻发布会，高调发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。新政要求从严执行住房限购政策，将非沪籍家庭购房个税或社保年限由累计2年调整为连续缴纳满5年及以上；企业购房再交易需满3年及以上；同时将限购审核前置至交易备案环节。
在限贷升级方面，从严、从紧实行差别化住房信贷政策，购买二套普通自住房首付不低于50%，非普通不低于70%。此外，购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金。
上海此次出台的调控新政涉及面广，且力度大，严格程度已超过北京，堪称为 严调控新政。限购年限上调旨在进一步抑制 、投机需求，但难免会误伤刚需；而信贷政策调整也会在很大程度上增加购房者置业成本，影响改善需求有力释放。在此条件下，市场上涨预期难免会降温，楼市调整期或会提前来临。
上周商品住宅供应继续回温，成交量价齐升
中指研究院上海分院发布的数据显示，上周（2016.3.21-2016.3.27），商品住宅市场有8个新上市项目，新增供应面积为29.65万平方米,环比上升54.75%。周度成交面积71.69万平方米，环比上升48.03%，成交5456套，环比上升40.29%。价格方面，上周商品住宅成交均价为34084元/平米，环比上升6.7%。
土地动态：上周上海土地供应3宗，成交5宗
土地供求：上周上海土地供应3宗(宝山区3宗)，规划建筑面积24.37万平方米，为其他用地（科研设计用地）。成交5宗(宝山区3宗，松江区、闵行区各1宗)，规划建筑面积32.91万平方米。其中住宅用地2宗，规划建筑面积为8.54万平米。
重点地块——闵行区马桥镇MHC10803单元25A-02A地块，东至北沙港，南至银康路，西至富岩路，北至银春路。规划建筑面积为2.9万平方米，综合用地（含住宅），容积率1.5，成交楼面价为14574.63元/平米，成交价4.28亿元，溢价率124.22%，竞得单位为上海盈资物业管理有限公司。
该地块位于闵行西南部的马桥板块，这里是上海 别墅区，著名的绿城玫瑰园就坐落于此。此外，板块内还含有刚需新盘以及一些保障性住房。虽然马桥渐已发展为住宅密集区，但从整体配套上来说还需入驻房企共同开发，进一步提升区域的宜居程度。
从交通上来说，地块距离5号 近的文井路约2000米左右，步行距离较远，但公交线路较密集，自驾也较方便、快捷。区域商业主要围绕在颛桥和莘庄等周边板块； 涵盖从幼儿至大学的全龄 资源；医疗设施方面主要有市五院、沪闵医院、肿瘤医院、吴泾医院等。
目前板块内已经入驻的房企有万科、绿城、绿地、绿杉置业、旗龙置业等，目前在售的竞品主要为绿地璀璨天城、万科公园大道等。其中绿地璀璨天城是一个70年产权的住宅小区，由绿地集团 开发，当前在售房源为主力户型95平3房、130-145平4房，非毛坯房源，均价在30000元/平左右，带装修约约2000元/平。
供求分析：上周上海商品住宅供需均继续回升
商品住宅新增供应继续上升。上海商品房市场有29个新上市项目，新增供应面积为70.49万平方米，环比上升52.64%。商品住宅市场有8个新上市项目，新增供应面积为29.65万平方米,环比上升54.75%。
商品住宅成交面积继续回升。商品房成交面积99.28万平方米，环比增长22.1%，成交10314套，环比增长19.96%。商品住宅成交71.69万平方米，环比上升48.03%，成交5456套，环比上升40.29%。
上周上海商品住宅成交均价为34084元/平米，环比上升6.7%。从环线来看，内环内成交均价下降，内外环、外环外成交均价均上升。
成交排行：嘉定区禹洲老城里项目位列商品住宅成交面积榜榜首
上周商品住宅成交面积top10项目主要集中在嘉定、浦东等区域，其中嘉定有3项目入榜。多为外环外项目，成交以中低端刚需项目为主，4万元/平米以上的项目仅有1个。嘉定区禹洲老城里项目位列住宅成交面积榜 位，上周成交面积21864平米，销售190套，获得周度销售面积榜，成交均价为28945元/平米。
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