[摘要] 供求决定价格始终是商业真理。判断一个地方的住宅市场，有很多可供参考的数据，比如房价收入比、人均住宅面积。但是有些数据虽然真实却无用，万科提出的一个判断标准是：套户比。
万科股东大会各方轮番登场，但是有价值的“董事会报告”被忽略了。这份报告透露了6个有关房地产未来的秘密：什么房产有潜力？怎样让房产保值？你的城市房价还涨不涨了？
一、未来的购房主力军之一将是技术蓝领，重点区域在轨道交通沿线
一说起“农民工去库存”，很多人都当作笑料。但是万科不这么看，他们认为，未来的技术蓝领将是购房主力。
今后10年，中国预计还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。这些新市民大部分是90后、00后，与他们的农民工父辈相比，他们和他们的家庭将在城市真正定居。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，中国目前已经有这个趋势。
短时间内他们也许只能租房，但随着轨道交通网络的日益发达，轨道交通眼线的市镇可能成为他们安家地点。
“截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。”
二、物流地产有大未来，核心在于链接融合各方资源，用现代物流地产淘汰原始的物流地产
万科认为，现在的物流使用的场所，大多是原始而落后的。但物流地产大有市场。
万科认为，要发展物流地产，核心是和物流等行业的领先企业建立联系。“积极拓展客户资源，已经与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系，初步建立以客户为导向的内部业务流程及组织机制。”
让房子保值增值，价格高于周边楼盘，业主就会认可。报告中，万科提到房子可能是客户一生中重要的资产之一，物业是让资产保值的方式之一……万科物业住宅项目物业服务费当期收缴率达到96.14%，公司的服务质量获得业主的高度认同。
同时，万科也在探索物业方面的新技术，以降低成本，提高利润。
四、非国企通过努力，融资成本也可以降到很低，和任何同行竞争
那么多的国企，之所以敢拿地王，就是因为拥有主权信用，或者隔日贷特权，财务成本很低，拿到了年利低于2的钱。因此他们赌的是5年乃至10年以后的房价，这和许多财务成本高于10的民营企业，赌一年以后的房价，是完全不同的逻辑。
而万科作为一家非国企，通过努力，其融资成本也已经很低，只有3.5，核心在于，其信用等级持续高评。
五、房地产行业暴利过去，但上下游产业潜力大
房地产行业现在的利润在8%左右，已经和其他行业差不多了。但房地产＋的潜力还很大，立足地产，向上下游延伸是必然的选择。装修、设计、社区服务、金融乃至教育、医疗、养老，这些其实都是房地产+的范围。而许多新兴行业，因为技术要求更高，未来市场集中度更高，更容易产生巨无霸企业。
“据OECD统计，全球主要发达国家2009年-2014年房地产业直接产生GDP占比平均为10.9%（我国目前约5.8%），与上下游合计产生GDP占比接近20%（我国目前约13.8%）。如政策引导得当，‘房地产+服务’多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。
六、房价还涨不涨？参考“套户比”
供求决定价格始终是商业真理。判断一个地方的住宅市场，有很多可供参考的数据，比如房价收入比、人均住宅面积。但是有些数据虽然真实却无用，比如极小公寓和别墅面积放在一起平均，明显是一种很荒谬的行为。
万科提出的一个判断标准是：套户比。
套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为1.1。
2014年末，万科有业务的中国内地49个相对发达城市中，套户比低于1的有12个：北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原，套户比超过1但不超过1.1的有8个：济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州，超过1.1的则已经有29个：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚。套户比超过1.1，意味着这个城市的房子已经不合理地供大于求了。
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