[摘要] 近期，随着越来越多的城市加入房地产“救市”大军，整个行业告别“野蛮生长”的步伐也在加快。过去那种高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。但这条路到底该怎么走？在转型过程中可能面临哪些新的问题？对此，记者对话众
“房地产基金之所以能取得爆发式增长，一方面是由于房地产正进入规模扩张与行业整合并行的阶段，开发商拥有巨大的资金需求；另一方面，由于国家持续不断出台房地产调控政策，导致以银行与信托为主的牌照类金融机构对房地产贷款受到很大限制，房地产基金由于基本上不受调控政策的影响，因此在金融杠杆被压制的契机下反而获得很好的发展”，陈义枫说。
除了独立的基金管理公司，近年来越来越多的房企试水地产基金，包括保利地产、金地集团、复地等房地产企业设立了私募房地产基金管理机构，并启动了旗下基金的募资、投资活动。
然而，在陈义枫看来，房地产基金要效仿国外成为行业主流的融资模式仍需要相当长的时间。一方面，与国外以直接融资为主的融资市场结构相比，国内仍然是依赖于以银行贷款为主的间接融资，要改变这种格局短期内难以完成；另一方面，地产基金缺乏政策扶持，目前只能以私募形式发展。
“在发达国家，房地产在发展的起步阶段已经与金融密切配合，比如美国的开发商都以轻资产模式为主，房地产基金在行业内占主导角色；但在国内，房地产金融化程度很低，因此像基金、众筹等轻资产模式成为主流的可能性不大”，陈义枫说。
出现系统性风险概率小
陈义枫说，“从目前来看，房地产从以往的单边上涨过渡到中长期平稳的阶段，从高行业变成常态化行业，虽然行业会出现短期波动，但整体而言并不存在系统性风险，这也意味着房地产基金也不存在系统性风险。”
但他认为，随着房地产行业进入弱周期，虽然房价出现大幅下跌的可能性不大，但由于去化速度放缓，对于开发商而言会造成资金回笼速度变慢，这也意味着可能给房地产基金带来潜在的兑付压力。
在陈义枫看来，市场波动性加大，对房地产基金的风险控制能力要求变得更高。以德信资本为例，在区域选择方面，地产基金更倾向选择于产业发展具备后劲、供求关系比较健康的城市，但不一定只关注一、二线经济发达城市，一线城市周边的近郊或者卫星城、产业发展活跃的二、三线城市也存在机会；在投资项目的选择上，具备一定销售规模、金融杠杆较低且流动性充沛的开发商成为基金的合作对象。
美国汉斯中国副董事尤文沛：房地产基金化发展空间大
当市场开始下行，越来越多的房地产企业试图走上“轻资产”之路。
“轻资产”之路究竟怎么走？常被提及的“美国模式”又有怎样的借鉴意义？记者就此采访了美国汉斯地产中国副董事尤文沛。美国汉斯作为的房地产商之一，在轻资产模式的实践中有很多值得国内房地产开发企业借鉴的经验。
针对国内房地产金融的发展，尤文沛表示，REITs(房地产信托投资基金)在中国有很大的发展空间，“中国的REITs市场发展成熟需要各方面的努力，既要有国家金融政策、税收政策的支持，又需要房地产业内积极的探索。”
美国REITs增速与率相关
“REITs作为一种房地产金融领域的产品，是介于债券和股票之间的一种金融工具，既类似于债券产品每年都有固定的，同时又能享受到房地产租金及资产增值带来的资本增值。”谈及目前在美国已经发展成熟的REITs，尤文沛表示，美国REITs的发展快慢，与住宅租金和无风险利率的息差高度相关。
“以汉斯为例，公司从1991年以来开始成立房地产基金，已经发起成立了44个战略性投资基金及许多一次性项目投资平台，全球收购和开发总额超过243亿美元。”尤文沛对记者表示，目前投资这些基金的大部分都是机构，根据不同的风险偏好，机构对房地产投资的区域市场、物业类型及投资策略会有不同的投资要求。
据了解，美国个REITs产生在上世纪60年代，初期REITs的发展比较缓慢，80年代随着租金向10年期国债率靠拢，REITs的发展开始加速；到90年代以后，REITs真正进入高速发展期。所谓“美国模式”，则是通过成立自己的基金管理公司，掌控商业不动产从开发到运营的全过程，并在其中辅之以金融手段。
尤文沛告诉记者，在美国房地产基金所提供的资金支持占美国地产开发的70%。
“在汉斯，房地产基金有专门的资本市场团队和机构投资者进行对接，沟通，及时了解机构投资者的需求，从而更好地设计房地产基金产品。”尤文沛表示，“目前在中国，可能偏向于债权的基金更多一些。”
多因素制约房地产基金发展
房产研究机构英国莱坊预计，市场对房地产信托基金的预期至少比无风险利率高2%~3%。“尽管中国市场开始涌现优质商业物业，但是房产信托基金的成功运营需要拥有大量优质且能够提供稳定租金收入的基础资产库。从这一点看，中国商业市场依旧缺乏优质成熟的商用物业及有经验的管理团队。”莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文告诉记者，优质基础资产的缺乏会直接影响房地产信托基金买卖的活跃性及的设定，商用物业及相关的管理团队则要面临大幅度质的提升，这也是中国房地产信托基金面临的一个难题。
对此，财经评论员刘艳在接受记者采访时表示，目前国内房地产基金面临的问题是规模小，对项目的预判和风险控制能力差，开发商对基金的理解和运用不到位，投资文化不成熟，这些因素都制约着房地产基金的发展。
尽管存在上述问题，但刘艳认为，房地产基金作为非常有优势且利润率较高的一种投资，肯定会成为大趋势。刘艳预计，未来中国房地产基金的总量有望突破1万亿元。
高和投资董事长苏鑫：
会有部分开发商演变成基金管理人
正如一场蓄势已久的变革，房地产金融化来势汹汹地影响着整个行业，在今年的博鳌房地产论坛上，房地产金融这种“新玩法”更成为热门话题。
作为中国首只商业地产私募基金及房地产资产管理机构高和投资的创始人，其董事长苏鑫是涉足房地产金融已久的资深人士，苏鑫直言，从国外经验来看，支持商业地产长期稳定发展的工具便是REITs。“但要实现真正的REITs还取决于政策环境以及金融环境。”
苏鑫表示，就金融环境而言，是否能够实现足够的市场化尤为重要，如果大量的资金可以通过影子银行获取高额，则没人愿意进行股权投资或者金融创新。
苏鑫表示，万科与华润代表了行业未来的趋势。“万科、华润这些行业领头企业已经开始与基金合作，大多属于商业地产开发型基金，但现在更多的开发商还是愿意与信托等合作。如果反过来思考，利用现在行业整合的机会，借助一些股权投资，不但可以分散风险，还能同时扩大规模。”
“我相信，未来会有部分开发商演变成基金管理人或者是金融大鳄，这时轻资产便能体现，整个环节由零到化，所有的增值过程都收取资产溢价的一部分，风险降低，但利润并没有减少。”苏鑫对此表示。
平安好房网CEO庄诺：
众筹会成为一种趋势真正实现降价目标
当房地产众筹在很多人眼里还是奇思妙想时，平安好房网的首席运营执行官庄诺透露的信息却显示，这个新鲜事物已经被行业的龙头企业关注很久。
庄诺告诉 记者，在今年三、四月间，当众筹概念刚刚成为热点时，平安好房网就已经关注到这一领域，并和房地产行业的龙头大哥万科总裁郁亮面对面开了一次会，发现完成众筹有两个问题需要解决。个问题是选房怎么选。如果所有购房者都选中同一套房，到时怎么解决，是采用抽签的方式，还是出高价者就有优先购买权？第二个问题则涉及房价，如果房价上涨，众筹的产品怎么分配利润；如果房价下跌，众筹的产品怎么弥补损失。
庄诺说，由于众筹能够在项目开发前就锁定客户，锁定开发周期，能帮助开发商降低建造项目的融资成本、销售成本，以及规避各种房地产开发风险，最终通过成本的控制，降低销售价格，真正实现降房价的目标，未来有机会成为一种趋势。
只不过，眼下这一模式的运行还存在一定的难度。在这样的背景下，平安好房网推出了一种类似众筹的房地产资金管理模式，让那些暂时还没有找到合适购房机会的购房者，可以将打算购置房屋的资金用于购买理财产品获取一定的。
庄诺说，根据国家的法律法规，开发商在楼盘正式开盘前不能收取意向金，而利用平安好房宝的理财产品，开发商不仅可以完成蓄客，而且能够提前探知潜在购房客群在区域、面积、总价等方面的购买需求，某种意义上可以作为开发商研究市场需求的大数据。
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