[摘要] 2015年，中央、省、市出台了一系列房地产市场调控政策。在一系列刺激政策的带动下，莆田市房地产投资增长迅速，商品房销售稳步增长，商品房供应充足、结构合理。但商品房库存面积总量创历史新高，降低了房地产企业的开发热情，商品房竣工面积出现负增长，新开工面积增长缓慢。亟需采取措施去房地产库存，促进房地产市场
■2015年全市商品住房均价为7728元/m2，比增5.23 %
2015年，在中央、省、市一系列促进住房消费政策的支持下，我市房地产市场需求出现了明显回升，商品房销售面积、均价和二手房交易同比转负为正，销售价位稳中有升；需求侧的回升也带动了供给侧的上升，新开工面积转降为升，可售房源保持充足，新开工面积上升带动了房地产投资回升，整个房地产市场总体呈回暖趋稳态势。具体运行特征如下：
随着一些较大项目的动工建设，我市房地产投资增幅明显回升。2015年，全市房地产完成开发投资367.34亿元，较上年同期（327.88亿元）比增12.03%，增幅较上半年（3.02%）回升9个百分点。其中一季度完成投资81.71亿元，二季度完成投资94.48亿元，三季度完成投资98.79亿元，四季度完成投资92.36亿元。四季度投资有所减少，主要是一些项目进入竣工验收，基本没有投资。
从各县区的房地产完成投资情况看（按项目属地统计原则），荔城、涵江二地同比增加，其中荔城区投资占全市1/3；涵江区的武夷木兰都、骏乘亿发城、保利城一期、皇家庭院、涵江区塘北一期改造、旧车站片区、铺尾一期改造安置区7个各完成超过4亿元的项目投资，使其增幅达70%；其他县区呈不同程度下降。
■新开工面积转降为升，竣工面积下降明显
2015年全市各类商品房施工面积为2303.79万m2，较上年同期比增5.06%，其中新开工面积484.20万m2，同比上升0.85%，扭转了2014年至2015年前三季度同比下降的态势。在新开工商品房面积中，其中一季度为152.13万m2，二季度为31.67万m2，三季度为121.97万m2，四季度为178.43万m2，可以看出，在一系列促进住房消费政策的支持下，下半年随着整个市场的升温，新开工面积也随之回升。
从各县区新开工房地产项目看，除了秀屿区东庄壹号、国投城市广场、永福家居城，以及涵江区旧车站片区、保利城、武夷木兰都、皇家庭院、兴涵水都新港桥安置区等大项目进入动工，带动本区新开工面积同比较大增长外，其他县区同比全部下降。
由于近二年房地产市场进入调整期，商品房新开工面积持续下降，2015年竣工面积也随之下降。全市商品房竣工面积361.25万m2，比降32.19%。
■批准预售面积下降，仙游荔城降幅较大
由于2014年至2015年前三季度商品房新开工面积同比持续下降，以致2015年的批准预售面积同比随之减少。2015年全市商品房批准预售面积424.34万m2，较上年同期比降12.35%；其中批准商品住房面积281.61万m2，比降12.78%。
从各县区批准预售情况看，仙游县及荔城区同比下降明显，城厢区因上年度基数低，２０１５年在恒大御景半岛、富邦学苑、名邦豪苑、世全兴安名城等项目带动下同比增加多。具体为：荔城区147.49万m2，比降30.57%；城厢区93.56万m2，比增166.78%；涵江区81.80万m2，比增3.75%；秀屿区（含北岸）44.79万m2，比增5.02%；仙游县56.63万m2，比降115.12%。
■商品房销售逐步上升，6月份起回升明显
在万科城、香槟国际、正荣润璟、天澜城、保利城、恒大御景半岛、永鸿文化城等一些大项目销量的带动下，我市商品房销售面积出现逐步回升。据商品房买卖合同网签系统统计，2015年全市商品房销售面积为288.36万m2，较上年同期比增7.97%，自第三季度起扭转了2014年初至2015年上半年一直下降的态势，增幅较上半年（-0.30%）回升8.27个百分点；其中商品住宅239.17万m2，比增11.16%，增幅较上半年（6.18%）上升近5个百分点。
2015年度全市商品房供销比为1.47:1，其中商品住房供销比为1.18:1，可见本年度的商品住房供销基本平衡，商业办公等其他用途商品房供过于求，存在结构性的供求失衡。
从各月份销售情况看，随着市场的持续回升，呈现出逐步回升趋势，特别是6月份以后，月销售面积都在30万m2左右，后二个月有所减少。1-12月份全市商品房销售面积分别为16.54万m2、17.49万m2、19.35万m2、19.19万m2，20.71万m2、30.48万m2、26.82万m2、26.47万m2、31.08万m2、30.44万m2、23.92万m2、25.87万m2，呈现出从年初的持续回升到基本趋稳态势。
从各县区销售情况看，涵江区在保利城、华永天澜城、骏乘亿发城等项目销售带动下，以及实行选购存量商品房作为安置房，其增幅达80%以上；秀屿区因碧桂园浪琴湾2015年度销量较上年度明显下降，其降幅大。
■房价同比转降为升，增幅总体较为温和
从对商品房买卖合同网签价格统计，2015年全市商品房销售均价为8269元/m2，比增4.98％，自三季度起扭转了前二季度同比下降的态势；其中商品住房均价为7728元/ m2，比增5.23 %，同样也自三季度起扭转了前二季度同比下降的态势。
商品住房销售均价按季度分，分别为7449元/m2、7817元/m2、7784元/m2、7779元/m2，可以看出后三季度房价基本保持平稳，较一季度上升约330元/m2，主要是恒大御景半岛、正荣润璟、护城河三期、万科城、正荣财富中心、皇庭水岸、荔东佳苑等每平米超万元价位的带动；另外，二季度起随着市场回升，销量上升，原来打折优惠措施取消，一些后期销售的价位较前期的还有所上调。
商品住房均价按区域分，除城厢区楼盘大多位于市中心区价位较高，其均价高，增幅也大外，其他各县区增幅较为温和。
■二手房交易回升转正，各县区升降不一
在调整个人住房转让营业税政策和新建商品房市场持续回升背景下，我市二手房交易面积于一季度扭转了2014年度同比下降（-36.85%）的态势后，呈持续比增趋势。2015年全市二手房成交面积90.86万m2，比增35.86%，增幅较上半年（25.22%）上升10个百分点；其中二手住房交易面积59.28万m2，比增49.55%，增幅较上半年（33.74%）上升近16个百分点。
二手房成交面积按季度分，一季度为19.27万m2，二季度为18.36万m2，三季度为29.92万m2，四季度为23.31万m2，与新建商品房相似，第三季度成交面积多。
■土地供应减少过半，莆田地价增幅近半
由于受2014年以来市场调整的影响，除一些实力较强的企业外，许多企业对购置土地积极性不高，土地出让面积大幅下降，非中心区频现流拍现象。2015年全市通过招、拍、挂新供应经营性房地产项目用地16宗83.21公顷（合1248亩），与上年同期（2698亩）比降53.73%，降幅较上半年（62.68%）收窄近9个百分点；总价款481080万元，同比下降35.57%。
按区域分，莆田供地12宗74.29公顷（合1114.35亩）、比降48.75%，总价款453520万元，平均每亩407万元，比增46.93%；仙游供地4宗8.92公顷（合133.80亩）、比降74.43%，总价款27560万元，平均每亩206万元，比降25.36%。莆田地价增幅较大主要是所出让的地块大多位于城厢区龙桥街道、荔城区玉湖片区等城区较繁华地段。
■房地产贷款增速回落，但占比有所提高
截至2015年11月末，全市房地产各项贷款余额411.08亿元，同比增长19.72%，增速比上年同期下降11.66个百分点；2015年新增49.49亿元，同比少增28.9亿元；房地产各项贷款余额占全市贷款余额的比重为28.05%，比上年同期提高1.45个百分点。主要是2015年经济持续下行，其他贷款增速下滑得更明显，截至2015年11月末，全市房地产贷款增速比全市各项贷款增速高6.48个百分点。
房地产开发贷款增速回落。截至2015年11月末，全市房地产开发贷款余额100.44亿元，比年初减少0.11亿元，增速也从6月末的54.73%持续回落到16.77%；其中，地产开发贷款余额35.2亿元，同比增长6.24%，２０１５年减少了6.61亿元，同比少增13.54亿元；房产开发贷款余额65.25亿元，同比增长23.37%，２０１５年新增6.51亿元，同比少增2.22亿元。
个人购房贷款增速持续回落。截至2015年11月末，全市个人购房贷款余额310.64亿元，同比增长20.70%，增速比上年同期下降14.17个百分点，呈逐月回落态势；２０１５年新增49.6亿元，同比少增13.13亿元，主要是受2014年以来商品房销售市场疲软因素影响。
住房贷款利率持续走低。随着央行降准降息政策、《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》相继出台，政策叠加效应明显，2015年以来全市住房贷款利率逐月持续下降。2015年11月份，全市住房贷款加强平均利率为4.96%，比2015年1月份下降1.59个百分点，有利于增强居民购房需求。 (陈志强)
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