[摘要] 似乎我们刚许完“马上有啥”的心愿，2014就这样结束了。这一年，当我们欣赏着这么近又那么远的 杯，旁观着国级大老虎的纷纷落马，见证着马云的“571亿”，回顾着这些与我们相关与不相关的事件，感慨着时间都去哪儿了……
篇：经济下行影响楼市降温，外围板块强势崛起，信贷等多维政策刺激下，后市迎转机
——2014年莆田房地产市场总结及2015年走势预判
出品：莆田立丹行·市场部
似乎我们刚许完“马上有啥”的心愿，2014就这样结束了。这一年，当我们欣赏着这么近又那么远的 杯，旁观着国级大老虎的纷纷落马，见证着马云的“571亿”，回顾着这些与我们相关与不相关的事件，感慨着时间都去哪儿了……
回看2014年的中国房地产，可谓艰辛。这一年，以银行信贷收紧，宏观经济乏力为开端，楼市从13年火热中迅速降温。价格方面，北上广深依然坚挺，而多数二三线城市价格下滑，量价齐跌成为多城市写照。楼市低迷下，各地救市政策频出，除北上广深、珠海、三亚外，执行了近4年的限购宣告取消。金融层面，上半年两次定向降准，刺激宏观经济，而下半年央行推930新政，认贷不认房开启限贷松动。11月央行降息，为楼市注入强心剂，频出的救市政策，在年末为冷却一年的楼市加温。
2014年对于莆田楼市来说，注定是不平凡的一年。楼市延续13年火热开局，然春节后，受宏观经济冲击及信贷紧缩影响成交量逐月下滑，尤以市区高价盘为甚，而外围涵江、秀屿市场凭借高性价比强势崛起占今年半壁江山。市场低迷下，下半年央行930新政、降息及莆田多次公积金松绑等政策出台，多新盘低价入市， 年底，个盘表现优异促楼市上演一番淡季不淡的大逆转，然整体楼市未明显回暖。受市场低迷影响，土地市场高调开头，后继乏力，推地频繁，但地块流拍严重，商住用地主力成交，成交地块均以底价或低价成交……
2014年莆田楼市经历了艰难与困苦，同时亦有其精彩与闪耀，立丹行通过对2014莆田楼市的年度盘点，摒弃浮华回归真实，遴选出年度机构观点，以供大家共同探讨：
观点1：经济下行压力波及莆田，二季度开始成交量下滑明显，信贷趋紧下，微调刺激效果有限
在国际金融危机后续影响下，2014年 经济总体增长乏力，欧洲经济持续低迷，通缩风险凸显，欧元区18国的经济复苏大都陷入停滞，日本经济连续两个季度大幅萎缩，再次陷入衰退，美国正式结束第三轮量化宽松货币政策，不少新兴经济体也面临增速下滑挑战， 经济复苏进程凹凸不平。
2014年，中国的宏观经济下行压力也是贯穿全年。今年一季度，GDP增速为7.4%，相比于去年四季度回落了0.3个百分点。二季度在一系列“微刺激”政策的带动下，增速反弹至7.5%。而后第3季度GDP增速再度下滑至7.3%，除了出口表现略好之外， （尤其是房地产 ）、消费、工业增加值等指标都降到了近些年来的新低。持续的经济下行压力使得 逐步通过加强基础设施 、营改增、税收减免、简政放权、定向降准降息等方式进行经济的刺激。
莆田作为一个人口净流出城市，分布在各地的莆商较多，莆商购买力强，返乡置业为莆田楼市购买力的重要组成，经济实力很大程度上影响着区域楼市的发展。而2014年宏观经济下行压力凸显加之持续的信贷紧缩，直接导致莆商资金流受限，莆商返乡置业购买力下滑，往年火热的返乡潮今年未如预期，成为楼市下滑的开端。2014年莆田市商品住宅成交156.2万㎡，较去年跌幅达30%。市场二季度开始下滑更为明显，成交量仅为一季度的六成，自此开启了莆田楼市微调刺激之路。
从微调手段来看，莆田的公积金政策调整扮演 救市手段的主角。从公积金贷款门槛调整为续存半年即可贷，到“首改房”公积金贷款按 套房予以认定且首套公积金贷款高55万。再到11月“闽八条”地方细则落地，莆田支持改善型购房算首套，降低购房门槛，尤其对改善型客户需求释放较大。莆田 微调救市手段不断，然种种微刺激作用，对于本就调控环境相对宽松的莆田，整体作用力较小。与地方微调刺激手段的作用相比，地方信贷才是决定楼市发展的风向标，虽有930房贷新政的利好叠加11月下旬央行宣布全面降息，在一定程度上提升了购房者的后市预期。但就莆田地方信贷利率表象而言，莆田商业贷款利率依旧上浮5%-10%，信贷趋紧的情况并未得到明显的缓解，同时在宏观外部经济尚未复苏的前提下，微调刺激收效甚微。
观点2：名企高敏感度“保质”取量，新盘低价入市抢客，淡市下“质”、“价”双优取胜
告别13年的火热之势，14年莆田楼市有所降温，商品住宅成交量缩减。逆市下，2014商品住宅成交面积前十共销售约85万㎡，与2013年前十销量基本持平，而前十楼盘市场份额则由13年的42%提升至14年的55%，单盘集约化更为明显，整体成交量下滑的背景下，明星个案依然保持较高的成交量。
其中成交前十项目中，碧桂园浪琴湾10月入市即荣登榜首，共成交20.7万㎡，总销11.7亿元，其高层精装销售，均价5000，入市均价扣除精装低于秀屿市区项目1000-1500的水平，其大盘品质及 的景观配套，低价同时高品质社区，铸就热销。排行7-10位的正鼎小镇、正大锦城及保利香槟国际新盘均为下半年入市新盘，半年销售期即晋级前十，三盘均采用低于区域均价入市。其中正鼎小镇及正大锦城低于周边竞品约1500-2000元/㎡单价，高性价比 抢客。而保利香槟国际亦低于区域年初1万的单价水平，以8500入市，品牌开发，品质保证受到购房者认可。
除新盘外，其余上榜项目14年多采用灵活价格策略。其中ECO城、万科城、正荣财富 、雅颂居等均有10%-15%不等的降幅，四项目作为名企旗下大盘，综合体配套， 的物业管理，建筑品质园林设计等得到客户认可，价格调整加之自身硬实力保证，2014年依然取得不俗的销售成绩。
观点3：土地市场高调开头，后继乏力，名企逆市拿地，彰显品牌实力，助涵江、秀屿再升温
2014年，莆田土地市场整体高调开头，然而后继表现乏力，全年共成交22宗土地，总建筑面积约344.3万㎡，成交总金额48.6亿元，折合楼面价约为1411元/㎡，同比去年均有所下滑。年初楼市看好，高调开头，先是碧桂园进驻秀屿北岸 ，带动区域热度提升；后新元抢夺西天尾溪白地块，央企保利竞得南郊濠浦地块，仅 季度就成交8幅地块，成交总建高达147.5万㎡，成交总金额达20.6亿元，占全年成交总量的40%以上；进入下半年，莆田土地市场相较上半年的火热有所降温。一方面，受制于整体市场热度下滑，开发商拿地积极性有所降低，另一方面， 所推 城区地块对需配置安置房或规划大体量商业，而外围板块供应地块则区位偏远，整体开发价值有限，下半年共公告17幅地块，仅共成交10幅。
在整体经济下行，楼市成交不佳情况下，开发商整体资金回收下滑，后市不明朗，本土开发商拿地越发谨慎，观望情绪严重。而在此机遇下，资金雄厚的名企、国企实力出手储地。仅第四季度万科、泉州中建美嘉、保利分别以6.21亿、4.11亿、4.55亿竞得玉湖新城、泗华村、兴涵水都 三幅地块，成交总建达102.1万㎡，占下半年成交总金额及总建的7成以上。
随着莆田城市的向东向南扩展，外围板块逐渐成为全年土地主力成交区域，在名企带动下14年涵江区和秀屿区，总建筑面积分别成交111.1万㎡和105.8万㎡位居前二甲。其中碧桂园投入约6.35亿元高调竞得秀屿北岸地块，总建达70万㎡，中暨集团以2.2亿元拿下妈祖地块；央企保利夺得的兴涵水都地块总建达46.7万㎡；名企高调进驻涵江、秀屿将大幅提升两区域热度，提高区域楼盘的整体开发水平及营销水平，带动区域房地产的进一步发展。
观点4：市区供需占比下滑，外围板块以价逆势取胜，致全年成交均价持平，明星个案表现抢眼
2014年莆田涵江和秀屿等外围板块兴起，大量项目入市抢占市区板块份额。2014年莆田全市商品住宅供应量上扬，而市区板块供应占比则由13年的58%下滑至14年的45%；同时市区虽部分项目价格下调，然整体价格依然高位运行。在14年整体市场相对低迷的背景下，高总价产品购买力收缩尤为明显，2014年以高总价项目为销售主力的市区（城东、城南、城北、 ）商品住宅共成交70万㎡，成交量环比缩减53%，成交面积占全市份额由13年的66%下滑至14年的45%。成交量减少的另一个原因在于，市区在售项目减少。如城南板块，13年共有9个项目在售，14年仅为5个，且如凤达滨河豪园、正荣财富 等主要支撑项目，进入14年，均处于销售后期，放量极具减少，一定程度上影响市区成交量的缩小。
相比市区板块供需的双双下滑，外围板块则表现火热，其中涵江、黄石板块在售项目均价在6000-6300元/㎡之间，秀屿板块更是低至5700元/㎡左右，产品较市区板块具有明显的价格 ，符合乡镇客户的刚性置业需求。其中涵江板块区域热度升级，在拥有60万㎡充足放量支撑下，在售项目多为6100-6600元/㎡低价产品，符合乡镇客户需求，涵江以6043元/㎡抢占莆田供销双，其中华永天澜城及骏乘亿发城单盘表现突出，占板块销量的45%；碧桂园浪琴湾商品住宅（含高层及别墅产品）14年10月首次开盘，共推售1710套房源，以均价5600元/㎡入市，其中高层产品带精装，附加值高，开盘当天共去化1200套，去化超7成，在逆市中抢滩市场，单盘主导 明显，促秀屿板块以28万㎡销量跃居第二位；涵江板块的骏乘亿发城，在14年上半年以低于周边项目500-700元/㎡的价格入市，共成交6.3万㎡，成为涵江继华永天澜城的又一成交主力；黄石板块除ECO城外，14年新晋项目鑫和 广场及正大锦城以价格 共斩获8.3万㎡，共同带动板块总成交22.1万㎡，较去年销量爆涨超5倍。
涵江、秀屿及黄石外围板块合计共供应128.8万㎡，同比去年上涨5成，共去化82.6万㎡，占总销量的55%，较去年上涨13%。外围板块的高性价比明星单盘抢滩市场同时，市区板块总金额占有率下滑，共同影响莆田全年成交均价持平。
未来市场预判：
观点1：各种政策刺激下，宏观经济有望企稳回升，莆城市建设助力，楼市整体环境向好
2014年，对国内而言，受制于制造业产能过剩和房地产业去库存放缓导致 增速大幅下滑，而城乡居民实际收入增长未见明显改善，国内消费需求疲软。外部，国际经济复苏缓慢，净出口增速下降等原因，中国经济增速延续了08年国际金融危机以来的下行趋势，全年GDP增幅预计在7.4%，达08年以来低点。2015年，整体经济增长目标或下调至7%，而 预计依然将采用适时适度的微刺激，来促进经济保持“中高速增长”水平。
在 在经济工作会议上表示：要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时 强调，积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。这预示着，一方面，明年将会继续推出结构性减税政策、创新PPP、加大基础设施 、鼓励消费等方面，另一方面，货币政策更加强调了主动性和灵活性，预示着货币政策的刺激力度可能进一步增大。可以说，2015年中国宏观下行压力依然巨大，但我们有理由相信经济依然能够保持中高速增长水平，促进经济逐步进入企稳回升的阶段。
相比宏观经济及政策的利好，莆田市城市规划及建设对普通楼市利好更加直接和明显，莆田市计划 481亿元打造现代化宜居城市，重点打造特色景观带（廊道）、创建宜居环境建设示范县（区）、市政提升和棚户区（危旧房）改造为重点；同时明年将在莆田开建1000公里绿道网，加强城市绿化建设及特色绿化带建设，将改善莆田城市整体环境面貌，提升城市形象，完善配套，提高居住舒适度，带动GDP上涨。在交通方面，福莆宁城际轨道交通莆田段于2016年启建，福莆宁城际轨道的建成将与全省城际轨道线网规划相衔接，促进福莆宁同城化，加快厦漳泉和福莆宁大都市区半至 时交通圈，同时完善莆田交通路网建设，加强莆田对外交通以及加快莆田城市经济发展。莆田重大城市规划及建设将为整体莆田城市形象升级，城市各 基础设施配套的完善提供了巨大基础，也直接为2015年的莆田楼市发展提供了宽松，向好的宏观发展环境。
观点2：市场低迷，品牌名企主导莆田楼市，加速洗牌，优胜劣汰，莆田向品牌楼盘时代跃进
淡市下，名企实力更为彰显，成交量占市场份额大。2014年成交量上，碧桂园、万科、正荣、保利、联创世纪 、嘉里等型名企凭借品牌实力，取得较好的销售业绩，六名企合计商品房总成交量约61.2万㎡，占全市总销量的31%，总金额约55.9亿元，占全市总金额的36%，占全市份额较大，正荣、万科、碧桂园商品房成交总金额排前三，分别为17.37、12.39及1168亿元。
品牌名企软硬件兼具 ，深入客户心理。首先在软件方面，名企在营销水平、产品设计、营销体验区及客户关怀等与本土开发商逐渐拉开差距。如正荣润璟在营销 开放节点上，邀请明星助阵，利用明星效应积极拓客；而碧桂园则积极投入到公益事业，亦受到全城瞩目。在产品设计上，万科及碧桂园的高层产品均为精装，提高产品的附加值。而在硬件上，品牌名企以品质感较强的Artdeco风格取代本土开发商单调的现代风格；在园林设计上更为丰富，如碧桂园以地中海式皇家园林风格打造福建首席滨海度假大盘，绿化达40%的覆盖率；而正荣润璟采用东南亚泰式风格，结合地形高度差设计台地园中园，拓展了社区内部空间，达到户户观景的效果。名企在软硬件上更加的用心，贴近客户，故在市场上认可度高。
今年受整体市场环境表现不佳影响，多开发商资金链紧张，拿地越发谨慎，观望情绪严重，然资金雄厚的实力名企积极储地，其中碧桂园竞得北岸山亭镇地块总建70万㎡，保利分别竞得荔城区南郊濠浦及兴涵水都 地块总建63万㎡，万科取得玉湖七期地块总建25.9万㎡，合计占土地总成交量近5成。
艰难时期的竞争无疑更具催化效应，客观上必然造成购房者对品牌企业愈加的偏向及倚重，从而加剧楼市的优胜劣汰，只有真正的实力和 房企才是市场的主选，其它中小企业将更加举步维艰，甚或淡出地产开发舞台。名企积极储地，且营销水平，楼盘品质，产品设计更加优越下，后市莆田楼市洗牌将愈将加快，开发商胜劣汰，楼盘向品牌时代跃进。
观点3：高库存压力下，新增供应量放缓，莆田以去库存为主
近两年商品住宅供应量均在200万㎡以上，涨幅均在15%左右，2014年市场持续放量，商品住宅供应量高达243万㎡，然受楼市低迷影响，整体成交量下滑，截止12月底存量则达近261万㎡，创历史新高，存量压力巨大，按近一年月均去化13.7万㎡计算，存量需要近19.1个月才可去化完毕。存量前三的板块分别为涵江板块、 板块、秀屿板块。 板块存量为50.9万㎡，由于单价高，需要高达44个月才可去化，主要来自建德天城，文献广场；涵江板块存量约67.7万㎡，需19个月才可去化完毕，主要来自中茵蔚蓝国际、恒润御景、飞旋塘宁湾等，各板块存量较大。进入2015年，面对高企的存量，各房企推售步伐或将减缓，以去化库存为主。
根据在售项目未上市体量及新上市项目统计，预计明年商品住宅新增供应将不超过200万㎡，较14年的235万平米有所下滑，其中新上市项目上市总建在100万㎡以内，放量主要集中在涵江、秀屿及城东板块，整体供应放缓，以去化库存为主。而相对于14年众多新盘上市景象，2015年各板块新上市新盘将有所缩减。其中预计 、城北、城南上市新盘分别为骏欧龙盘、立丰公馆、凤达南湖佳园。而今年在市区相对火热的城东板块，立丰左岸蓝湾、万科七期两项目上市。秀屿板块中暨莆田大院、涵江板块的保利兴涵水都地块及德信御龙湾等项目将在明年入市。上市新盘中，万科城七期以、保利兴涵水都及德信御龙湾为大盘外，其余项目均以中小规模为主，而大盘项目均为下半年上市，推售节奏受限下，整体上市量有限。
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